Несмотря на то, что цены на недвижимость растут ежемесячно, россияне не перестают приобретать квартиры. Обращаясь в риэлторскую компанию, заключив с ней «эксклюзивный» договор, потенциальному покупателю свойственно надеяться, что все будет, как положено, ведь его вопросом занимаются профессионалы. Но всегда ли это соответствует действительности?
Безусловно, никто не оспаривает, что существуют профессионалы и в этой деятельности, но как показывает практика, не все из них честно отрабатывают свой хлеб.
Так, недавно ко мне обратилась молодая женщина, которая приобретала двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье через местную риэлтерскую фирму.
Клиентка сообщила, что на следующий день назначена покупка недвижимости и попросила сопроводить сделку. Пообщавшись с молодой женщиной, было понятно, что все находится в «сыром виде» и сделку заключать при таких условиях нежелательно.
Адвокатом было предложено перенести день назначенной сделки для того, чтобы проверить все документы, обязать продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые очень важны в случае покупки недвижимости. Но клиентка не хотела переносить сделку, видимо не понимая важности тех моментов, о которых говорилось.
В результате пришлось выезжать на сделку и импровизировать по ходу дела. В риэлтерской компании были совсем не рады моему появлению, потому что торопились сделать сделку и получить свой немалый гонорар ( услуги агентств недвижимости стоят от 3 до 7 процентов от рыночной стоимости квартиры). Безусловно, юридически неосведомленная покупательница для них была более удобным клиентом.
После проведенных переговоров, продавца отправили получать справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, и стали проверять документы по сделке. Заново пришлось разрабатывать схему сделки, потому что риэлторы предлагали произвести расчет между покупателем и продавцом после подписания договора у нотариуса, вероятно забыв или попросту не зная, что моментом окончания сделки по недвижимости считается регистрация договора в органе регистрации. Одним словом, никакой юридической защищенности данная фирма не предоставляла ни для покупателя, ни для продавца. И как показывает судебная практика, в случае судебных споров, риэлтерские компании остаются в стороне. Хотя в договоре с покупателем имеют обязательства проверить юридическую чистоту квартиры и провести сделку надлежащим образом.
В настоящей публикации хотелось бы проанализировать один из важных документов, который позволит избежать в дальнейшем неприятностей при продаже или покупки жилья на вторичном рынке – это предварительный договор.
Что же такое предварительный договор и почему он необходим?
Предварительный договор – это документ, на основании которого стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества ( в данном случае квартиры) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а так же а так же другие существенные условия основного договора ( ст.429 ГК РФ).
Какие разделы должен содер¬жать предварительный договор покупки-продажи жилья?
В договоре долж¬ны быть указаны договаривающи¬еся стороны (фамилии, имена, отчества), а так же их паспорт¬ных данных и места проживания. В первом разделе договора следу¬ет определить предмет договора. т.е. описать все характеристики продаваемой (покупаемой) квар¬тиры: ее адрес, метраж и форму собственности. Это рекомендуется сде¬лать, чтобы впоследствии продавец не смог отказаться от сделки. Обязательно следует указать цену, за которую будет продана квартира. Желательно включить фразу о том, что цена изменению не подлежит. Таким образом, вы сможете четко зафиксировать цену и продавец не сможет ее изменить.
Второй раздел должен опреде¬лять права и обязанности продав¬ца и покупателя в отдельности. Рекомендуется включить в обязанности продавца квар¬тиры предоставить справку, о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или нар¬кологическом диспансере, в противном случае покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Покупатель имеет свои обязанности по отношению к продавцу. Это, прежде всего, внесение задатка или аванса за квартиру. В чем же разница между ними.
Задаток-это денежная сумма, вы¬даваемая одной из договариваю¬щихся сторон в счет причитаю¬щихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РФ). Задаток оформляется соглашением в письменной форме и очень важно для покупателя, что это соглашение может быть принято во внимание, как доказательство заключения договора. При таких условиях продавцу будет невыгодно продавать квартиру другому лицу, поскольку он должен будет вернуть задаток в двойном размере.
Если же вы продаете квартиру, то передаваемые деньги рекомендую оформить в договоре, как аванс. Поскольку в случае несостоявшейся сделки, продавец обязан вернуть только сумму аванса ( без удвоенной суммы). Так же заключается в письменной форме соглашение об авансе.
Таки образом, главное отличие аванса от задатка, что возврат денежных сумм происходит по- разному.
Третьим разделом договора следует предусмотреть форс-мажор, (т.е. непредвиденные обстоятель¬ства, действия непреодолимой силы, наступление которых поме¬шало стороне исполнить обяза¬тельство). Обязательно следует указать, что риск случайной гибели недвижимости лежит на продавце квартиры до момента ее передачи по акту при¬емки-передачи покупателю.
Так же следует оговорить в дого¬воре положения об исполнении, отказе от исполнения и изменении
договора. Необходимо предусмотреть ответственность сторон за уклонение от заключе¬ния договора купли-продажи квар¬тиры или отказ от государственной регистрации до¬говора купли-продажи. Ведь сделка считается оконченной именно с момента регистрации договора купли-продажи в органе регистрации.
Предварительный договор заключается в простой письменной форме, не требует обязательного нотариального удостоверения. Но вы можете подписать его в присутствии двух свидетелей, которые так же скрепят его подписями, в подтверждение добровольных намерений сторон при заключении указанного договора.
Безусловно, любой желающий продать или купить квартиру обращается в риэлторскую компанию, рассчитывает на профессионализм и качественное исполнение услуг. Но как показывает практика, риэлторские компании не всегда утруждают себя проверкой юридической чистоты сделки, в частности сбором сведений о предыдущих владельцах, подбором необходимых документов или грамотным составлением юридических документов. А ведь успех сделки зависит от подготовки к ней. Любой риэлтор не является юристом. Да и не каждый юрист знаком со всеми тонкостями при покупки-продажи недвижимости и особенностями гражданского судопроизводства (в случае судебного спора). Поэтому, за составлением юридических документов (предварительный договор, договор купли-продажи и прочее) необходимо обращаться к адвокату (или юристу), специализирующимся на этой категории дел. Только адвокат (или юрист-профессионал) разработает для вас процедуру защиты от признания сделки недействительной, подготовит и проведет сделку надлежащим образом, тем самым обеспечит ваше спокойствие.
А техническую часть ( размещение рекламы о продажи недвижимости, подбор жилья или поиск покупателя, просмотр или показ квартиры, сбор документов и прочее) вы можете доверить специалисту–риэлтору. Если же хотите сэкономить на этих расходах, можете заняться подготовкой технической части самостоятельно или же заказать у риэлтора только часть услуг, с которыми не справитесь сами.